Проблемы индивидуально-определённых вещей и недвижимости в гражданском праве

СОДЕРЖАНИЕ

1. Понятие индивидуально-определенной вещи

1.1 Судебная практика: индивидуально-определенные вещи

2. Земельный участок, как индивидуально-определенная вещь

3. Проблемы недвижимости в гражданском праве

 

1. Понятие индивидуально-определенной вещи

Гражданский кодекс РФ не содержит понятия индивидуально определенной вещи. Вместе с тем опосредованно это понятие присутствует в ст. 398 ГК РФ, согласно которой урегулированы последствия неисполнения обязательства передать индивидуально- определённую вещь.

Индивидуально-определенные вещи признаются юридически незаменимыми. В случае гибели или порчи таких вещей от обязанного лица можно требовать лишь возмещения убытков, но не предоставления аналогичных вещей.

Как справедливо на наш взгляд, отмечает С.В. Моргунов: «...деление вещей на индивидуально - определенные и родовые есть результат насущной потребности вовлечения в имущественный оборот одинаковых по естественным свойствам вещей. Под естественными свойствами вещей подразумеваются качества вещи, присущие ей от природы, а не возникшие как плоды деятельности человека. Необходимость подобной дифференциации вещей усилилась, когда человек в своей хозяйственной деятельности стал производить материальные объекты, сходные по своим внешним характеристикам и целевому предназначению»[3].

В практике часто возникают вопросы, касающиеся возможности в качестве предмета займа получить определенные непотребляемые вещи. В ст. 807 ГК РФ установлено, что «предметом договора займа могут быть только вещи, определенные родовыми признаками». Родовой признак означает, что вещи не могут быть выделены из общей массы таких же однородных вещей. Другими словами, родовые вещи невозможно индивидуализировать. Это положение подтверждается и судебной практикой.

Кроме того, использование денежных средств и иных вещей, определяемых родовыми признаками, возможно только путем их потребления. Непотребляемые вещи не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Например, земельные участки, иные обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи.

Так, например, по договорам займа заимодавец передал заемщику индивидуально-определенные вещи - автотранспортные средства. Автомашины имеют идентификационные номера, которые служат индивидуализацией изделия на весь период эксплуатации, паспорта транспортного средства, имеющие сведения о производителе, порядковый номер, год выпуска.

Кроме того, по договору займа подлежит возврату именно другая вещь того же рода и качества. По смыслу нормы статьи 807 ГК РФ предметом займа могут быть деньги или вещи, которые имеют только родовые признаки.

Таким образом, в связи с тем, что условия договоров о предмете займа противоречат общим положениям Гражданского кодекса РФ о договоре займа, эти договоры в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ признаются недействительными (п. 1 ст. 807 ГК РФ). Такие сделки не порождают правовых последствий.

1.1 Судебная практика: индивидуально-определенные вещи

Пример из практики: суд признал договор займа недействительным, так как его предмет – индивидуально-определенные вещи ЗАО «А.» (заимодавец) и ООО «А.» (заемщик) заключили договор займа. Заимодавец передал газодинамические установки ГДУ-400 (вещи) в количестве 3 штук с указанием заводских номеров.

Поскольку заемщик не вернул установки в установленный срок, ЗАО «А.» обратилось с иском в суд о взыскании 1 350 000 руб. долга по договору займа. Суд установил, что по договору займа заемщик получил индивидуально-определенные вещи – установки. Установки имели индивидуальные номера. Наличие индивидуальных признаков у установок подтверждают технические условия. Установка должна иметь паспорт изделия, маркировку, имеющую сведения о производителе товара, порядковый номер, год выпуска, сведения о сертификации. Маркировка наносится способом клеймения или гравировки и служит индивидуализацией изделия, которая присвоена ей на весь период эксплуатации. Ссылку заявителя на возможность замены деталей установки суд по внимание не принял. Такие изменения в комплектации не влияют на целостность установки как индивидуально-определенной вещи и не изменяют ее номерную маркировку. Суд пришел к выводу о «недействительности договора займа, поскольку в данном случае предметом указанного договора являются индивидуально-определенные вещи, не обладающие родовыми признаками, что противоречит юридической природе договора займа»[1].

 

[1] Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14.03.2006 N Ф04-1206/2006(20722-А46-13) по делу N 8-175/05 [Электронный ресурс] // http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=AZS&n=33387#05296301206703131

 

2. Земельный участок, как индивидуально-определенная вещь

Что касается земельных участков, то согласно пункту 3 части 1 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» к уникальным характеристикам земельного участка, наряду с рядом других уникальных характеристик, относится описание местоположения границ объекта недвижимости в объёме сведений, определённых порядком ведения государственного кадастра недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок.

На наш взгляд, законодатель даёт возможность рассматривать часть поверхности земли, как земельный участок, без государственного учёта с условием наличия характеристик, позволяющих определить её в качестве индивидуально-определённой вещи. К уникальным характеристикам земельного участка можно в первую очередь отнести местоположение и границы земельного участка.

Представляется, земельный участок даже при отсутствии государственной регистрации, можно отнести к индивидуально определённой вещи. Индивидуальность земельного участка определяется его местоположением и невосполнимостью. Невозможно представить существование 2-х одинаковых участков, в силу многих причин. Как уже отмечалось, уникальность земельного участка – это в первую очередь местоположение. Даже если участки одинаковой площадью и конфигурации и находятся относительно рядом или являются смежными, можно найти отличительные особенности: коммуникации, удаленность от дороги, различная удаленность относительно других объектов. Таким образом, говорить о двух одинаковых участках невозможно. Практически возможно существование разных земельных участков, но с совпадающими аналогичными теми или иными характеристиками.

Любой земельный участок – это индивидуально определённая вещь. Речь идёт об идентификации земельного участка посредством уникальных характеристик земельного участка. Границы земельного участка, помимо кадастрового паспорта могут быть определены в составе документации по планировке территории (пункт 3 части 5 статьи 43 Градостроительного кодекса РФ).

 

3. Проблемы недвижимости в гражданском праве

Понятие недвижимой вещи, как уже отмечалось ранее, является ключевым для вещного права – совокупности норм, регулирующих господство над своей или чужой движимой или недвижимой вещью. Несмотря на внешне академический характер проблемы, она имеет ярко выраженное практическое значение.

В данной части работы считаем необходимым проанализировать подход к земельным участкам как объектам недвижимости, представленный Р.С. Берзенко. Автор, выделяя актуальность проблемы, отмечает, что практикующий юрист должен дать совет относительно сделки по продаже футбольного поля, право собственности продавца на которое зарегистрировано в реестре (как на самостоятельную недвижимую вещь). Можно ли здесь увидеть какие-либо риски для покупателя с точки зрения именно характеристики приобретаемого объекта? Если они существуют, то каковы они? Действительно ли имеется в данном случае недвижимая вещь? Можно ли покупателю полагаться на тот факт, что записи о правах на этот объект внесены в реестр? Ответы на эти и некоторые другие вопросы невозможно дать, не зная судебной практики по вопросу о квалификации вещи в качестве недвижимой…[1]

Другая проблема, которая неизбежно возникает при первом же осмыслении того, что есть недвижимая вещь, по мнению Р.С. Берзенко, – это вопрос о том, а является ли недвижимостью здание или сооружение, которое фактически существует (например, его только что достроили и ввели в эксплуатацию), но права на которое не были зарегистрированы в реестре? Если не является, то что это с точки зрения типологии объектов гражданских прав? Движимость в виде пресловутых «сложенных вместе строительных материалов»? Или же не вещь вовсе? Или же все же недвижимое имущество?

Еще одной традиционной российской проблемой права недвижимости – главной проблемой, по мнению автора, является соблюдение принципа единства прав на земельный участок и здание (сооружение), возведенное на этом участке. Как отмечает Р.С. Берзенко «тысячи договоров по поводу недвижимости (в первую очередь договоров ипотеки) были признаны недействительными российскими судами вследствие нарушения этого принципа, т.е. также тысячами должно исчисляться число участников оборота, пострадавших от этой «особенности» российского права недвижимости». Поэтому для того, чтобы улучшить практику применения норм о единстве судьбы прав на земельный участок и прав на здание, крайне важно понимать, как существо «двойного» режима недвижимого имущества сказывается на правах на земельный участок под зданиями и сооружениями.

Сначала необходимо разобрать подходы российского права к определению недвижимой вещи (здесь необходимо сосредоточиться на разборе норм ст. 130 ГК РФ и ее доктринальных толкованиях высшими судами), затем необходимо разобрать главное последствие российского подхода к понятию недвижимости – принцип единства судьбы прав на земельный участок и здание (сооружение) на нем.

Далее, Р.С. Берзенко, останавливается на подходе к определению недвижимости, который имеется в европейских правопорядках, и показывает, как все или почти все наши местные правовые проблемы (например, застарелая проблема определения собственника здания, возведенного подрядчиком по заданию заказчика) могли бы решаться при помощи классического подхода к недвижимой вещи, предполагающего, что недвижимостью признается исключительно земельный участок, а здание (сооружение) рассматривается как его существенная составная часть (так называемая концепция единого объекта).

После чего, автор доказывает, что эта концепция не чужда современному российскому праву, в которое она проникла через судебную практику (и разбирает несколько важнейших правовых позиций Высшего Арбитражного Суда РФ по этому вопросу).

Примеры применения концепции составной недвижимой вещи могут быть обнаружены в практике Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ задолго до изменения положений ст. 133 ГК РФ. Например, в известном постановлении от 26 октября 1999 г. № 3655/99 Президиум признал, что входные металлические дверные блоки при установке в строящееся здание становятся его составной частью и право собственности (удерживаемое поставщиком дверей в качестве обеспечения на основании ст. 491 ГК РФ) на них прекращается. Другой пример дела, в котором присоединяемые объекты рассматриваются Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ ни как самостоятельные вещи, а как составная часть здания, – это дело от 22 января 2013 г. № 10545/12, в котором было признано, что межэтажные трубы и проложенные в них кабели оптико-волоконной связи после их монтажа в стенах многоквартирного дома перестают быть самостоятельными (движимыми) вещами и становятся составной частью общего имущества многоквартирного дома, принадлежат тем самым собственникам помещений в здании[3].

Автор считает, что необходимо изучить и то,  как обсуждаемая проблема – типология недвижимых вещей – разрешается в проекте реформы отечественного гражданского права. И в завершение обращается к проблеме поэтажной собственности и показывает, как обе концепции (единого объекта и множественности объектов) могут служить целям организации юридической принадлежности помещений в зданиях.

Главной целью, которую преследует автор в своей работе, убедить как можно большее число российских юристов, взвесить доводы «за» и «против» моделей единого объекта и «двойного» режима объектов недвижимости, и согласиться с выводом о том, что нынешнее положение вещей (т.е. господствующий в законодательстве и литературе подход, основанный на множественности видов недвижимых вещей) является не более чем постсоветским паллиативом, который должен как можно скорее уйти в прошлое. Будущее права недвижимости – за переходом к пониманию недвижимой вещи как единого объекта (земельного участка с составными частями – зданиями, распложенными на нем). И чем скорее юристы проникнутся этой идеей, тем быстрее уйдет в прошлое подавляющая часть проблем, отравляющая сегодняшний оборот недвижимости в России.

В законодательстве РФ нет легального определения понятия «коммерческая недвижимость». Отсутствие законодательного определения понятия и признаков коммерческой сделки вызывает затруднение в квалификации той или иной сделки как коммерческой. Признание сделки с объектом недвижимости коммерческой имеет важное значение, так как сделки с коммерческой недвижимостью имеют иные правовые последствия. Например, сделки с коммерческой недвижимостью имеют особые правила налогообложения. Что касается гражданско-правового аспекта, то сделки с коммерческой недвижимостью влекут особые правила их совершения, исполнения, а также ответственности.

Несмотря на то, что понятие «недвижимость» было известно ещё римским юристам, в настоящее время вопрос определения данного понятия вызывает много дискуссий. Причиной различных точек зрения на данную проблему является то, что законодатель не дает полного определения понятия «недвижимая вещь», а также отсутствуют критерии, благодаря которым ту или иную вещь можно было бы отнести к недвижимой вещи. Точнее, то определение, которое дает ст.130 ГК РФ не является полным и исчерпывающим, именно поэтому данная проблема актуальна и сейчас. Проблеме определения понятия «недвижимая вещь», а также попыткам дать полный список критериев, с помощью которых на практике можно было бы отнести ту или иную вещь к недвижимым, посвящено много трудов.

В юридической литературе данные виды называют «недвижимость по природе» и «недвижимость по закону».

К первому виду, то есть к недвижимости по природе, законодатель относит все то, что прочно связанно с землей, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Ко второму виду, то есть к недвижимости по закону, законодатель относит воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Данные объекты также подлежат государственной регистрации.

Рассматривая коммерческую недвижимостью с представленных выше двух аспектов, можно сделать вывод о том, что данный вид недвижимости также может быть представлен в нескольких видах. Например, здание торгового центра «Облака» в г. Кемерово является коммерческой недвижимостью, а так как оно прочно связано с землей, то его следует классифицировать как «недвижимость по природе». Отличительной особенностью коммерческой недвижимости является ее использование. Т.е. само понятие коммерция предполагает использовать эту недвижимость для коммерческих целей, извлечения выгоды. Если рассматривать воздушные суда, то необходимо отметить тот факт, что в условиях рыночной экономики данные суда можно практически все отнести к объектам коммерческой недвижимости «недвижимость по закону» в том случае если они принадлежать юридическому лицу, за исключением только тех судов, которые находятся в собственности Министерства обороны и других государственных ведомств.

А.В. Черных предлагает более гибкий подход к определению недвижимости, данную позицию автор объясняет тем, что в современных условиях нетрадиционные приемы предпринимательской практики, а также потребности оборота, постоянно расширяются. В качестве примера автор пишет следующее: «Самолет, будучи приобретенным физическим лицом для личного пользования, превращается в движимую вещь. А если собственник данного самолета перестанет его использовать как личное транспортное средство и откроет в нем кафе или музей, то движимая вещь вновь превратится в недвижимую, даже при отсутствии «прочной связи с землей».

Однако, возникает вопрос, о том, каким же видом недвижимости, является например, жилой дом с магазинами на первых этажах здания. Получается, что в составе одного строения может находиться коммерческая и жилая недвижимость, право на которую зарегистрировано соответствующим образом. Вообще, по вопросам разграничения и классификации недвижимости имеется множество различных подходов, не углубляясь в суть данного вопроса, так как он не является основой темы данной работы, отметим лишь то, что принципиальными отличиями коммерческой и жилой недвижимости является возможность их использования по назначению.

Таким образом, законодателю необходимо закрепить понятие индивидуально определенной вещи в ГК РФ, определить ее критерии. В тоже время урегулировать спорные вопросы, касающиеся определения и положения недвижимости и отдельных ее видов в гражданском законодательстве.

[1] Бевзенко Р.С.  Земельный участок с постройками на нем: введение в российское право недвижимости. – М.: М-Логос, 2017. С. 4-6

 

Читайте также:

Классификация и виды вещей в гражданском праве

Понятие вещи как объекта гражданских прав

Классификация объектов гражданских прав

Понятие объекта гражданских прав

 

 

 

 

ГОСТ квадрат от яндекс

Спасибо вам, что оставили заявку!