Торговые центры в современной России: классификация, особенности и проблемы функционирования

В России, ежегодно растет количество торговых центров различных форматов и площадей, при этом экономическая эффективность функционирования таких центров, для самих собственников, является актуальной задачей, требующей довольно большого внимания к всем аспектам организации его работы.

Относительно, существенным недостатком, на наш взгляд, является отсутствие национального стандарта классификации торговых центров. В нашей стране для классификации торговых центров используются европейские стандарты. В основе классификационных характеристик которых, лежат такие критерии как: величина торговых площадей; зона охвата торгового центра, специфика и ассортимент реализуемых товаров, состав арендаторов (виды их деятельности).

Классификация торговых центров по признаку охвата населения и торговой площади

Как можно заметить, классификация торговых центров по признаку охвата населения и торговой площади, практически не затрагивает специализацию торговых центров. Для этого имеется иной способ классификации

Классификация торговых центров по признаку специализации

Представленные классификации торговых центров, основанные на европейских стандартах, на наш взгляд, хоть и являются довольно широкими и понятными, но все же не исчерпывающими.

Иные методы классификации торговых центров

В российской практике, существуют свои особенности функционирования торговых центров, их места расположения, спецификации, поэтому предлагается дополнить категории торговых центров следующими классификационными характеристиками:

1. По месту расположения:

- город, районный центр, село;

- центр, спальный район, окраина.

2. По критериям бизнеса:

- малый бизнес;

- средний бизнес;

- крупный бизнес.

3. По количеству и составу собственников:

- собственность российских лиц;

- собственность иностранных лиц.

Значение предлагаемой дополнительной классификации, заключается в том, что, во - первых, критерии месторасположения могут способствовать анализу достаточности или востребованности того или иного торгового центра в отдельных районах, городах, муниципальных образованиях. Во – вторых, критерии деления центров на малый, средний и крупный бизнес, помогут более эффективно организовать и проводить контроль в сфере налогообложения, пожарной безопасности, соблюдения норм и регламентов использования помещений, строительных требований. В третьих, дополнительная классификация по количеству и составу собственников, позволит определить, как долю российских и иностранных собственников.

Проблемы торговых центров

Как можно заметить, в большинстве случаев, площадь торговых центров разбивается на определенные секции: секции торговли, услуги и т.п. Эти секции делятся на крупные и мелкие отделы, которые в свою очередь сдаются в аренду. Фактически, количество арендаторов, только в одном крупном торговом центре может превышать 300 юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. В свою очередь, деятельность которых попадает под критерии малого бизнеса. Да и деятельность самого собственника, если годовой оборот (арендная выручка) не превышает 800 млн.руб. так же попадает под малый бизнес. В связи, с чем можно выделить следующие проблемы функционирования и организации деятельности торговых центров:

1. Собственник (и) торговых центров могут открывать для каждого центра отдельное юридическое лицо, что позволяет экономить на налоговых платежах, так как их деятельность попадает под возможность применения специальных режимов налогообложения. Специальные режимы налогообложения, как известно, являются льготными, т.е. их применение сокращает налоговую нагрузку на предприятия. С одной стороны, такая ситуация является вполне законной с правовой точки зрения, с другой же стороны, наличие нескольких торговых центров у одних и тех же собственников, в комплексе, по критериям выручки, численности персонала, доле в уставном капитале, не дают им возможность применять специальные режимы налогообложения. Фактически получается, что применяемая система оптимизации налогообложения, крупными предприятиями, во – первых, создает условия неравной конкуренции с субъектами малого предпринимательства, а во-вторых влияет на уровень налоговых платежей в бюджет.

2. В последнее время, распространена такая практика, как сдача собственниками торговых центров в аренду одному юридическому лицу, который сдает арендуемую площадь в субаренду другим арендаторам. В свою очередь возникают проблемы правового характера, касающиеся вопросов регулирования ответственности за организацию деятельности торгового комплекса, за обслуживание систем его жизнеобеспечения; проведение специализированных и проверочных мероприятий и т.д.

3. Специфика строительства множества торговых комплексов на территории нашей страны, так же вызывает ряд вопросов. Во – первых, имеется проблемы правого характера, выдачи разрешений и утверждения плана строительства и перепланировки нежилых помещений под торговые центры. Во – вторых, сам факт того, что производственный предприятия, фабрики и заводы перестраиваются в торговые комплексы, заставляет задуматься о целесообразность таких действий. С рыночной точки зрения, для собственника, приватизировавшего такие заводы, конечно эффект от переквалификации сооружений – положительный. Собственник имеет арендную выручку, прибыль и т.д. Но, на наш взгляд, необходимо еще и обратить внимание на социальную значимость реконструируемых объектов, обратить внимание именно с точки зрения государства, административных органов на местах.

4. Основная часть арендаторов в крупных торговых центрах являются сетевыми ритейлерами, как правило, иностранных производителей одежды, обуви, бытовой техники. Не сложно проследить, что наличие основной доли таких ритейлеров, в конечном счете, ведет к проблеме оттока капитала из страны. Так, согласно статистическим данным, чистый отток капитала в 2017 году составил $29 млрд. Отечественные товаропроизводители, до сих пор испытывают проблемы производства конкурентоспособной продукции, факторов чему значительное количество, начиная от бюрократических реалий и заканчивая недостатком современных технологий.

Главная задача и цель коммерческих предприятий, а, следовательно, и собственников торговых центров, как правило, максимальное получение прибыли. В связи, с чем собственники не уделяют должного внимания отдельным элементам функционирования и организации работы торговых центров. На сегодняшний день, логическим шагом в повышении эффективности функционирования торговых центров, должна стать независимая рейтинговая оценка, построенная на определенных критериях. В первую очередь необходимо определить критерии оценки, на которых будет построена данная рейтинговая модель, затем математическим путем установить уровень каждого критерия и создать итоговую формулу.

Критерии рейтинговой оценки торговых центров

На наш взгляд, к критериям рейтинговой оценки торговых центров необходимо отнести:

1. Классификацию торговых центров по признаку охвата населения и торговой площади. Данный критерий поможет систематизировать торговые центры именно по площади и возможному охвату населения.

2. Классификацию торговых центров по признаку специализации. Данный критерий систематизирует и отразит направления функционирования торгового центра, широту и ассортимент товаров и услуг.

3. Критерий уровня безопасности. В рамках данного критерия предлагается установить несколько классификационных видов торговых центров, основных на уровнях: технической безопасности; пожарной безопасности; специфики постройки. Так же в данный критерий предлагается отнести оценку уровня антитеррористической безопасности, наличия различных оповестительных систем, квалификации штата сотрудников и охраны.

2. Классификацию торговых центров по признаку специализации. Данный критерий систематизирует и отразит направления функционирования торгового центра, широту и ассортимент товаров и услуг.

4. Критерий социальной значимости. Как никто, именно население должно оценивать социальную значимость торговых центров. Предполагается, что данный критерий будет формироваться именно согласно мнению населения, исследуемого в форме опроса. Данный критерий должен быть открытым.

По итогам определения удельного веса критериев в общей системе рейтинговой оценки, должна быть построена рейтинговая модель (1).

Ртц = К1 + К2 + К3 + К4

где К1 – критерий объема торговой площади и охвата населения; К2 – критерий специфики направлений деятельности ТЦ; К3 – критерий уровня безопасности; К4 – критерий социальной значимости.

Оценку (характеристику) по первым двум критериям должны осуществлять регистрирующие и надзорные органы местного самоуправления (администрация города, района, муниципального образования). Критерий уровня безопасности должен быть оценен специализированными государственными службами (МЧС, Полиция и т.д.). И как уже было указано выше, критерий социальной значимости предлагается оценивать на основе опроса населения.

Рейтинговая оценка подразумевает наличие лучших и худших по системе оценки торговых центров. В совокупности с определением среднего и нормативного значения по каждому критерию, можно проводить мониторинг эффективности торговых центров по конкретным элементам, определять «узкие» места, проблемы и применять точечные управленческие решения по их устранению. Данная система, на наш взгляд, будет интересна и востребована как собственниками торговых комплексов, контролирующими органами, так и населением. Представление открытой информации по рейтингу торговых центров, позволит принять решения обычных жителей о целесообразности их посещения, что в итоге повлияет на уровень доходности и цену арендной платы собственников.

Фактически получается, что собственники будут стремиться к максимизации каждого из критериев, различными правовыми путями, а именно: расширять ассортимент услуг и развивать систему обслуживания, уровень безопасности.

В рамках сформированной модели, возможно применение и дополнительных критериев, например, сам собственник для работников центра или для арендаторов может ввести дополнительные требования: чистота в помещениях, наличие сертификатов соответствия на продукцию и услуги, уровень образования сотрудников, культура и качество обслуживание посетителей.

Таким образом, применение рейтинговой системы оценки эффективности торговых центров позволит сформировать прямую зависимость прибыльности торгового центра от уровня деятельности, качества и системы управления собственниками. Именно этот шаг, должен способствовать наведению порядка в сфере торгового обслуживания в современных торговых комплексах.